W poprzednich rozdziałach działu „Kosztorysy” pisaliśmy, że bez pełnej orientacji w kosztach planowanej budowy, lepiej jej nie zaczynać. Skutki mogą być takie, że nie wykonamy jej dobrze, albo w ogóle nie będziemy w stanie jej zakończyć.

Pełną informację na temat kosztów budowy zawiera kosztorys. Trzeba go wykonać koniecznie, gdy o pieniądze na budowę będziemy starali się w ARiMR lub w banku. W tym celu potrzebny jest nam kosztorys uproszczony tj. kosztorys inwestorski.

Jak to zrobić?

Warunkiem poprawnego sporządzenia kosztorysu jest wykonanie prawidłowego przedmiaru. Przedmiar, to wyliczenie zapotrzebowania na poszczególne materiały, oraz określenie prac, jakie trzeba wykonać przy budowie (można te wielkości wypisać na odrębnej kartce – przydadzą się do sporządzenia harmonogramu budowy).

1. Aby wykonać przedmiar trzeba dokładnie przejrzeć projekt techniczny (wiemy już z jakich materiałów będziemy budować poszczególne części budynku i jakie będą miały wymiary). Posługując się danymi zawartymi w projekcie dokonujemy tzw. obmiaru czyli wyliczamy szczegółowo np. wielkość wykopów pod fundamenty, powierzchnię ścian podziemia, powierzchnie ścian nadziemia, powierzchnie stropów, powierzchnię dachu itp.
2. Tak wykonany obmiar pozwala na wyliczenie kosztów wykonania poszczególnych elementów budynku. Nie będzie to skomplikowane, gdyż dostępne katalogi zawierają zagregowane (zsumowane) koszty, jakie należy ponieść na wykonanie np. jednego metra sześciennego wykopu pod fundamenty (różne w zależności od metody wykonania wykopu – ręcznej lub mechanicznej), jednego metra kwadratowego ściany podziemia lub nadziemia (w zależności od jej rodzaju i użytych materiałów), jednego metra kwadratowego stropu, jednego metra kwadratowego dachu (w zależności od rodzaju więźby i materiału pokryciowego) itp
   .
   W zagregowanym koszcie np. jednego metra kwadratowego ściany dwuwarstwowej z bloczków betonowych uwzględnione są wszystkie materiały użyte do jej postawienia (potrzebna ilość bloczków, zaprawa, wszystkie elementy warstwy ocieplającej, koszty pracy, podatki, zysk wykonawcy).
   Koszty wykonania jednego metra kwadratowego ściany z tych samych materiałów mogą różnić się w zależności od regionu kraju, ponieważ złożą się na nie np. różne koszty robocizny. Dostępne katalogi cenowe uwzględniają te sytuacje podając aktualne koszty z podziałem na regiony Polski.
3. Dane do sporządzenia kosztorysu uproszczonego nie muszą koniecznie pochodzić z aktualnych katalogów cen. Można je zebrać na własną rękę rozpytując sąsiadów, wykonawców, zaglądając do składów budowlanych, w których będziemy kupować materiały. Będzie to własna kalkulacja, która powinna uwzględniać obliczenie kosztów robocizny, materiałów z kosztami zakupu, pracy sprzętu i środków transportu technologicznego, niezbędnych do wykonania robót objętych daną jednostką obmiarową oraz kosztów pośrednich i zysku wykonawcy.
4. Dokonując obmiaru (patrz: pkt. 2) warto – „rozpisując” poszczególne roboty (w pojęciu „roboty” mieszczą się wszystkie składowe kosztu wybudowania np. jednego metra kwadratowego ściany) do wykonania na przyszłej budowie – notować je w porządku chronologicznym (od wykopów po dach) po to, aby stworzyć wstępny harmonogram prac. Obydwa dokumenty (kosztorys i harmonogram) dadzą nam pełne wyobrażenie na temat przebiegu przyszłej budowy. Kosztorys „uzbroi” nas w wiedzę o wydatkach, a harmonogram pozwoli „zobaczyć” inwestycję w czasie (np. nie będziemy planować prac murarskich w środku zimy).

Przypomnijmy: warunkiem poprawnego sporządzenia kosztorysu jest dokonanie prawidłowego i dokładnego przedmiaru (obmiaru). Robi się to w oparciu o projekt techniczny.

Przy tworzeniu kosztorysu przydatny może okazać się procentowy podział kosztów pomiędzy poszczególne etapy budowy domu w technologii tradycyjnej, który przedstawia się następująco:

• stan zerowy (roboty ziemne, fundamenty, ściany podziemia, strop nad podziemiem, schody, izolacje przeciwwilgociowe) – 12%
• stan surowy otwarty nadziemia (ściany, stropy, schody, podesty, ściany działowe, konstrukcja dachu z podłożem i pokryciem, izolacje) – 30%
• stan surowy zamknięty (stolarka okienna i drzwiowa) – 23%
• prace wykończeniowe (instalacje, tynki, podłogi, posadzki) – 35%

Oczywiście taki przybliżony „rozkład” kosztów można przyjmować w przypadku budynku mieszkalnego. Różne budynki i budowle rolniczej zagrody mogą jednak nie mieścić się w tych granicach np. gdy uwzględnimy skomplikowany podziemny system odprowadzania gnojowicy w oborach wolnostanowiskowych z bezściołowym systemem utrzymania. Wyposażenie takiego obiektu we wszystkie urządzenia potrzebne do wprowadzenia do niego zwierząt będzie dodatkowym elementem kosztorysu całej inwestycji.

Uwaga! Kosztorysu szczegółowego będziemy żądać od wykonawcy, który do rozliczenia się z nami ze zrealizowanych robót powinien sporządzić kosztorys powykonawczy. Ten kosztorys powinien w szczegółach pokazywać wszystkie koszty praktycznie poniesione na budowę tj. również uwzględniać okoliczności, które wystąpiły w czasie wykonywania konkretnych prac (np. zmiany warunków wodno-gruntowych na działce w wyniku długotrwałego występowania wysokiego poziomu wód gruntowych – rzeczywiste koszty wykonania wykopów i fundamentów będą wyższe od zaplanowanych wcześniej).