Przystępując do budowy domu i innych obiektów zagrody musimy przede wszystkim zadbać o stan prawny działki oraz uzyskać pozwolenie na budowę. Zdobywanie odpowiednich dokumentów zajmie nam z pewnością dużo czasu. Gdy już uporamy się z tymi formalnościami, czeka nas jeszcze kilka ważnych etapów związanych z przygotowaniem inwestycji.

Wybór wykonawcy

Dokumentacja projektowa staje się podstawą do rozpoczęcia poszukiwania wykonawcy w celu zlecenia mu robót wynikających z tej dokumentacji.

Inwestor dyktuje warunki zlecenia, określa zakres potrzeb i wymagań oraz możliwości finansowe. Jako dysponent środków finansowych musi racjonalnie nimi gospodarować. Powinien więc szukać wykonawcy najbardziej wiarygodnego, taniego i solidnego, dotrzymującego terminów umownych. Dobrze jest obejrzeć kilka innych budynków wykonanych przez wykonawcę, który oferuje nam swoje usługi.

Dokonując wyboru wykonawcy robót nie należy kierować się kryterium najniższej ceny (stawki) proponowanej przez niego, bo nie zawsze idzie to w parze z jakością robót oraz terminowością i wywiązywaniem się wykonawcy z zobowiązania wykonania przedmiotu umowy. Niższa cena może często służyć jako „przynęta” dla inwestora, który w ostateczności sam ponosi konsekwencje swojej decyzji.

Przy dużej konkurencyjności firm budowlanych oferta wykonawcy powinna być pod każdym względem konkurencyjna.

Formy zlecania robót

Roboty budowlane mogą być realizowane przez inwestora różnymi systemami:

- systemem gospodarczym czyli siłami własnymi. Jest to jednak niekorzystne z uwagi na to, że nie otrzymamy rachunku. Poza tym będziemy mieli trudności z reklamacjami.
- systemem zleceniowym czyli na drodze znalezienia odpowiedniego wykonawcy i zlecenia mu wykonania robót.

Negocjacje

Przed zawarciem umowy z wykonawcą powinny być przeprowadzone negocjacje. Mają one na celu sprecyzowanie warunków zamówienia akceptowanych przez obydwie strony. Prowadzą do szczegółowego określenia ustaleń związanych z realizacją i odbiorem robót, wynagrodzeniem, rozliczeniem.

Wynegocjowane ustalenia zapisane w umowie stają się obowiązujące dla obydwu stron.

Inwestor, przystępując do negocjacji, powinien posiadać:
- dokumentację projektową,
- przewidywany szacunkowy koszt inwestycji (dla własnej orientacji), pozwalający na wstępne określenie wynagrodzenia wykonawcy.

Sprządzenie umowy

Zlecając wykonawcy realizację naszej inwestycji należy przede wszystkim starannie sporządzić umowę (zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego pn. „Umowa o dzieło”), żeby uniknąć kwestii spornych między zamawiającym a wykonawcą, powstałych w wyniku niestarannej lub nieprawidłowej treści umowy.

Umowa pomiędzy zamawiającym a wykonawcą jest aktem prawnym kształtującym ich prawa i obowiązki na okres realizacji robót budowlanych oraz na okres rękojmi i ewentualnie gwarancji jakości (najlepiej sporządzić ją na piśmie).

Do istotnych postanowień umowy o roboty budowlane należy określenie: przedmiotu zamówienia, terminów rozpoczęcia i zakończenia robót, formy prawnej wynagrodzenia, wysokości wynagrodzenia, zasad odbiorów, zasad odpowiedzialności za wady oraz zasad odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.

Określenie przedmiotu zamówienia.
Roboty budowlane powinny być wykonane zgodnie z projektem, który stanowi część składową umowy. W związku z tym uznaje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem

Terminy rozpoczęcia i zakończenia przedmiotu umowy.
Terminy rozpoczęcia prac powinny być planowane w dostosowaniu do warunków np. klimatycznych i pory roku. Nie należy stwarzać fikcyjnych terminów. Trzeba przyjąć do realizacji taki czasokres, który gwarantuje realne zakończenie robót.

Wynagrodzenie za przedmiot umowy.
Umowa o dzieło przewiduje dwie prawne formy wynagrodzenia:
- wynagrodzenie kosztorysowe
- wynagrodzenie ryczałtowe

Należy dokładnie określić sposób ustalenia wynagrodzenia za przedmiot umowy. Naszym zdaniem forma wynagrodzenia kosztorysowego jest mniej ryzykowna dla obu stron niż forma wynagrodzenia ryczałtowego. Ryczałt zaspokaja roszczenia wykonawcy i gwarantuje mu możliwość otrzymania pełnego wynagrodzenia, mimo że koszty wykonania robót okażą się niższe.
Strony powinny ustalić wynagrodzenie kosztorysowe w orientacyjnej cenie, zaś wynagrodzenie ostateczne powinno być ustalane na podstawie kosztorysu powykonawczego. Kosztorys powykonawczy powinien być sporządzony według ilości robót faktycznie wykonanych według obmiarów.
Szczegółowo powinny być uzgodnione składniki ceny kosztorysowej (ceny jednostkowej): stawka robocizny, sposób rozliczenia kosztów materiałów oraz narzuty.

Zasady odbiorów.
W umowie mogą być ustalone następujące formy odbiorów i ich zasady:

- odbiór częściowy – to pokwitowanie wykonania części robót,
- odbiór robót zanikających i ulegających zakryciu – to pokwitowanie robót, co do których nie ma możliwości późniejszego odtworzenia stanu ich wykonania,
- odbiór końcowy – to pokwitowanie wykonania przez wykonawcę robót po ich całkowitym zakończeniu,
- odbiór po okresie rękojmi – to pokwitowanie wykonania zobowiązania z tytułu ustawowej odpowiedzialności za wady w terminie określonym w umowie następującym po ustawowym terminie rękojmi,
- odbiór ostateczny – to pokwitowanie usunięcia wad w okresie gwarancji jakości udzielonej w umowie na okres dłuższy niż ustawowe terminy rękojmi za wady fizyczne.

Zasady rozliczeń.
Zasady rozliczeń i wystawiania faktur powinny być adekwatne do zasad odbiorów.
Proponujemy rozliczanie się za poszczególne zamknięte etapy robót, np.:

- roboty ziemne,
- fundamenty,
- ściany podziemia,
- izolacje przeciwwilgociowe,
- ściany nadziemia,
- stropy, schody,
- ścianki działowe,
- dach - konstrukcja i pokrycie,
- izolacje,
- tynki,
- roboty malarskie,
- podłogi, posadzki, wykładziny,
- stolarka,
- elewacje – różne roboty zewnętrzne,
- instalacja wod. – kan.,
- instalacja co,
- instalacja gazowa,
- instalacja elektryczna.

W interesie inwestora leży, aby nie udzielać tzw. zaliczek na poczet wykonania przyszłych robót. Może to być zadatek przewidziany przepisami. Zadatek bowiem ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona, jeżeli go sama dała (inwestor) może od umowy odstąpić, bez wyznaczenia dodatkowego terminu, jak też żądać od drugiej strony (wykonawcy) sumy dwukrotnie wyższej.

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy.
Formą tego zabezpieczenia może być np. zastaw, hipoteka, jak też przedmioty majątkowe dłużnika.

Odpowiedzialność odszkodowawcza za niewykonane lub nienależyte wykonanie umowy.
Najbardziej korzystną formę odszkodowania stanowią kary umowne. Należy określić formę odszkodowania, tytuły do zapłaty tego odszkodowania, stawki kar (kwotowo lub procentowo) oraz podstawy wymiaru kar (np. wynagrodzenie umowne lub wynikające z kosztorysu powykonawczego). Można też zastrzec odszkodowanie uzupełniające do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody.

Zatrudnienie inspektora nadzoru

Zdajemy sobie sprawę, że większość budujących „ogląda złotówkę z każdej strony”, zanim ją wyda. Dla zabezpieczenia interesów zamawiającego proponujemy zatrudnienie przy realizacji inwestycji inspektora nadzoru. Zapewni on fachową kontrolę zgodności wykonywania robót z projektem, pozwoleniem na budowę oraz zasadami wiedzy technicznej i przepisami. Powinna to być osoba wykwalifikowana i bezstronna, a jednocześnie będąca wyłącznie reprezentantem inwestora na budowie. Zakres obowiązków inspektora nadzoru obejmuje również: sprawdzanie jakości wykonywanych robót budowlanych, a w szczególności zapobieganie stosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do obrotu i stosowania w budownictwie, potwierdzanie robót faktycznie wykonanych oraz stwierdzenie usunięcia wad. Takiej kontroli większość inwestorów nie jest w stanie zapewnić we własnym zakresie, zaś jej brak powoduje w wielu przypadkach poważne skutki finansowe, często wręcz nieproporcjonalne do kosztów związanych z ustanowieniem inspektora nadzoru.

Zakup materiałów

Proponujemy inwestorom samodzielny zakup materiałów dla uniknięcia naliczania przez wykonawców dodatkowych kosztów zakupu. Najlepszym rozwiązaniem byłoby dokonanie zakupów w takiej hurtowni, w której można byłoby znaleźć większość niezbędnych do budowy materiałów i - dzięki dużym zakupom - otrzymać na nie korzystny rabat.

Przy wyborze i zakupie materiałów, należy zwracać szczególną uwagę na to, czy wyroby te posiadają atesty, jaką mają klasyfikację ogniową (szczególnie dotyczy to materiałów do izolacji termicznej i akustycznej).

Henryk Rusiński