W przypadkach stwierdzenia samowoli budowlanej ( wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia) wydaje się decyzję o nakazie rozbiórki lub przywrócenia obiektu budowlanego do stanu pierwotnego. To najsurowsza sankcja za niestosowania się do przepisów prawa budowlanego. Nie zawsze jednak tak musi być.

Nowe prawo budowlane poszerzając system kontroli nad przebiegiem procesu budowlanego dopuszcza takiej sytuacje, w których inwestor, budując bez pozwolenia, będzie mógł swoją nielegalną budowę zalegalizować. Wymagało to będzie jednak od niego spełnienia określonych warunków.

Przede wszystkim budowa, na którą nie uzyskał pozwolenia, musi być zgodna z przepisami o planowaniu przestrzennym (miejscowym planem zagospodarowania) i nie naruszać przepisów techniczno-budowlanych w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Organ administracji, który stwierdził samowolę, wydaje decyzję o wstrzymaniu robót budowlanych. W postanowieniu o wstrzymaniu budowy ustala wymagania dotyczące jej zabezpieczenia oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie:

• zaświadczenia wójta lub burmistrza o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
• dokumentów, które składa się wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę tj. czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Złożenie wszystkich dokumentów w wyznaczonym terminie traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych. Organ administracji budowlanej rozpatrując wniosek o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych szczególnie zbada zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem, przeanalizuje złożone opinie, uzgodnienia i pozwolenia oraz sprawdzi, czy projekt budowlany wykonany został przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia. Ustali też – w drodze odrębnego postanowienia – wysokość opłaty legalizacyjnej.
Inwestor musi działać precyzyjnie wykonując wszystkie czynności w wyznaczonych terminach. Jeśli jednak w pośpiechu popełni błędy lub przedstawi niekompletne dokumenty, wówczas organ administracji budowlanej wyda postanowienie nakazujące mu usunięcie stwierdzonych uchybień. Określi też precyzyjnie, w jakim czasie trzeba to zrobić.

Niedotrzymanie terminu spowoduje decyzję o rozbiórce. Taką samą decyzję urząd musi wydać, kiedy nie zostanie uiszczona opłata legalizacyjna.

Spełnienie wszystkich warunków zaowocuje decyzją o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót. W decyzji urząd nałoży obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W przypadku, gdyby inwestor go zlekceważył, naraża się na rozbiórkę.

Uzyskania zgody na użytkowanie obiektu budowlanego, gdy taki obowiązek został nałożony w decyzji o pozwoleniu na wznowienie budowy, nie można traktować wyłącznie formalnie. Trzeba dopełnić go bardzo starannie. Inwestor, zgłaszając obiekt do użytkowania, powinien zawiadomić o tym inspekcję ochrony środowiska, inspekcję sanitarną, inspekcję pracy i straż pożarną. Zajmują one stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym. Jeżeli nie zajmą go w ciągu 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się, że nie zgłosiły sprzeciwu.

Jak widać nie każda samowola przekreśla szanse na oddanie do użytku nielegalnie budowanego obiektu. Pamiętajmy jednak, że legalizacja samowoli wiąże się z dodatkowymi dużymi kosztami, jakie inwestor musi ponieść.