Co to jest samowola budowlana? Przepisy nie precyzują definicji samowoli. Przyjmuje się, że jest nią każde naruszenie ustawy Prawo budowlane.

Najpoważniejsze wykroczenia wobec prawa, które stanowią samowolę budowlaną to:

• przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub zgłoszenia (w tym rozpoczęcie zgłoszonych robót przed upływem 30 dni od ich zgłoszenia)
• wykonywanie robót budowlanych niezgodnie z projektem
• prowadzenie robót bez wyznaczenia kierownika budowy tj. osoby odpowiedzialnej za ich przebieg
• prowadzenie prac bez dziennika budowy
• wykonywanie robót niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej
• rozpoczęcie użytkowania nowego budynku bez zgody nadzoru budowlanego a także zmiana sposobu użytkowania (przeznaczenia) budynku bez pozwolenia
• przebudowa lub rozbiórka budynku bez pozwolenia

Do samowoli budowlanej dochodzi nie tylko w czasie budowy obiektu budowlanego, ale również w trakcie jego eksploatacji. Właściciele często decydując się na jego przebudowę lub rozbudowę prowadzą roboty bez pozwolenia. Działania takie traktowane są jako samowola budowlana i wywołują takie same negatywne skutki dla inwestora – do nakazu rozbiórki włącznie (art. 48 Prawa budowlanego). Warto więc, przed rozpoczęciem prac budowlanych, zapoznać się z przepisami, aby upewnić się, czy możemy prowadzić je legalnie.

Bez wymaganego pozwolenia możemy budować w zagrodzie obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę w ramach istniejącej działki siedliskowej:

• parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m kwadratowych przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,8 m
• płyty do składowania obornika
• szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m sześciennych
• obiekty do neutralizacji ścieków o wydajności do 5 m sześciennych na dobę
• naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m sześciennych i wysokości nie większej niż 4,5 m

Wymagają one jedynie zgłoszenia (patrz: podstrona „Zgłoszenie budowy” w rozdziale „Doradca prawny” – menu z lewej strony).

Jeżeli dany rodzaj robót budowlanych wymaga zgłoszenia, a inwestor tego nie zrobi, wówczas dopuszcza się samowoli. Tak samo dzieje się, gdy rozpocznie prace w ciągu 30 dni od dnia dokonania zgłoszenia, nawet jeśli ma pewność, że organ administracji nie wniesie wobec nich sprzeciwu.

Wiele prac budowlanych w zagrodzie nie wymaga pozwolenia na budowę – należą do nich wszelkie remonty nie ingerujące w konstrukcję istniejących obiektów i te, pod pozorem których inwestor nie ukrywa rozbudowy lub przebudowy. Na przykład remont elewacji nie będzie wymagał pozwolenia, ale już dobudowa tarasu lub ganku do istniejącego domu – tak. Rolnicy dość powszechnie uważają, że „wymiana dachu” nie wymaga pozwolenia. Tak jest, kiedy wymieniamy samo pokrycie dachowe – gdy ingerujemy w konstrukcję dachu, pozwolenie będzie konieczne.

Czy postawienie budynku albo prowadzenie prac budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia zawsze musi kończyć się nakazem rozbiórki lub przywrócenia obiektu do stanu pierwotnego? Nie zawsze. Ustawodawca przewidział takie sytuacje, w których można zalegalizować samowolę. Wymaga to jednak odpowiednich starań i zwykle drogo kosztuje (patrz: podstrona „Legalizacja samowoli” w dziale „Doradca prawny” – menu z lewej strony).

Każde stwierdzenie samowoli budowlanej kończy się nakazem inspektora nadzoru budowlanego o wstrzymaniu robót.

Prace można wstrzymać też na budowach, które posiadają pozwolenie lub prawidłowo zgłoszonych, jeżeli zagrażają bezpieczeństwu ludzi, mienia lub środowiska oraz gdy przebiegają one w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu. W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych można nałożyć obowiązek przedstawienia w terminie 30 dni inwentaryzacji wykonanych robót, ocen i ekspertyz.